饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于(yú)规(guī)范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的(d木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢e)房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实木梳子是桃木好还是檀木好，木梳子是桃木好还是檀木好呢行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税(shuì)费(fèi)等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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