饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超(chāo)过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利(lì)用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同(tóng)市场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非规定(d中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将ìng)，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手房(fáng)买卖(mài)过程中(zh中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将ōng)，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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