近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况2197的立方根是多少，216的立方根是多少ong>

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以(y2197的立方根是多少，216的立方根是多少ǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。