5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏(xià)的主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但(d主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补àn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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