近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(c区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点hǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于区别词和形容词的异同举例，区别词和形容词的异同点分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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