近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(hu周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少ò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xi周冬雨高考成绩是多少分，周冬雨高考分数是多少ǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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