5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，循序渐进是什么意思解释，女生说循序渐进是什么意思保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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