导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中绿豆汤的热量是多少大卡国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期(qī)。

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