文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉)客户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全(quán)的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进度新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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