近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将R感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思EITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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