5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(左眉毛有一根特别长是什么意思？guò)2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽左眉毛有一根特别长是什么意思？rong>

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好的(de)不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)左眉毛有一根特别长是什么意思？中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）