近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7小舞去掉所有衣服是什么样子的只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(q小舞去掉所有衣服是什么样子的uán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余小舞去掉所有衣服是什么样子的使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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