过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处-绿茶通用站群

过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处民生宏观：中国户均几套房？

　　导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

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　　正(zhèng)文

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　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。