万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(l苏三起解的故事，苏三起解的故事简介iáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少苏三起解的故事，苏三起解的故事简介中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将苏三起解的故事，苏三起解的故事简介泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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