饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题(tí)。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急文章真实身高，文章个人资料简介迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额(é)不低(dī)的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(文章真实身高，文章个人资料简介jì)服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(文章真实身高，文章个人资料简介gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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