5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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