“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人(rén)、首席(xí)经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的(de)愈加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀(shā)到(dào)了底部，再往下(xià)的(de)空间已经不(bù)大了。

　　三道(dào)红(hóng)线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)

　　那么(me)如何寻(xún)找房地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了(le)半(bàn)天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷的情(qíng)况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今(jīn)年房地(dì)产的开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银行(xíng)的信贷倾(qīng)向是不太愿(yuàn)意(yì)给(gěi)房企(qǐ)贷款的(de)，房企的主要资(zī)金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那(nà)些有国(guó)企(qǐ)背景的(de)房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所(suǒ)以整个(gè)行业出(chū)现了一个很(hěn)明显的(de)分(fēn)化，无论(lùn)是(shì)在(zài)销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是融资等各个方(fāng)面都非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资本市(shì)场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的(de)成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行(xíng)业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不(bù)是行业内最(zuì)高的(de)；融资成(chéng)本是否是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是(shì)我(wǒ)们看重的(de)一家房(fáng)企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同(tóng)时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分(fēn)房(fáng)企出(chū)现(xiàn)了(le)“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的(de)趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截至(zhì)2022年末，天房(fáng)发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光(guāng)明地(dì)产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是(shì)有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其(qí)财务(wù)指(zhǐ)标(biāo)称得上完全(quán)健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验(yàn)着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备(bèi)优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过于乐观的(de)预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可(kě)能(néng)让房企重(zhòng)蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年(nián)的净(jìng)借(jiè)贷比例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始(shǐ)在一(yī)线(xiàn)城(chéng)市进行大举拿地，净负(fù)债率也由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了(le)接(jiē)近(jìn)三分之一。与(yǔ)此同时，该房企新购入(rù)地块也实(shí)现(xiàn)了快速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它(tā)本(běn)身储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主要(yào)集中在强二线和(hé)二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张(zhāng)是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩(kuò)张速度(dù)让人(rén)感觉又回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民(mín)营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出手，但出手的(de)章法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张(zhāng)得(dé)太快(kuài)，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看(kàn)来，这个比(bǐ)例如果超(chāo)过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负债率(lǜ)要求(qiú)不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业的复苏(sū)速(sù)度并没有那(nà)么快，所(suǒ)以(yǐ)要规避公司净(jìng)负债率提高到一(yī)个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负(fù)债率(lǜ)都在60％之上。其中(zhōng)，中交地(dì)产(chǎn)净(jìng)负债率持续居高不下，在(zài)2020年至(zhì)2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在(zài)践(jiàn)行较积(jī)极的(de)拿(ná)地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等个别民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各(gè)维度(dù)的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看好国央企，但(dàn)这也并不意味着，民营企业中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企(qǐ)同样(yàng)受到(dào)机构的(de)青睐(lài)。比(bǐ)如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨江集团的(de)十大流通(tōng)股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商(shāng)银行(xíng)股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配(pèi)置混合型证券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就(jiù)长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的(de)几(jǐ)只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受(shòu)青睐，和(hé)其自身的基(jī)本面表现(xiàn)存在一(yī)定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地(dì)产市场整体在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企(qǐ)的滨(bīn)江集团(tuán)仍(réng)是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新增(zēng)土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度都(dōu)表现了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实(shí)现了扣(kòu)非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关(guān)系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而(ér)在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到(dào)近(jìn)六成。近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的土储补充同样较(jiào)为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名(míng)迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江集团的房(fáng)企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额(é)607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨(bīn)江集(jí)团更是迎来多家(jiā)机构的集中调(diào)研(yán)。滨江集团发布(bù)公告(gào)表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重(zhòng正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢)点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻(bō)纤等材料供应(yīng)商，而下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括(kuò)中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业在(zài)进入存量(liàng)房时(shí)代，所以对(duì)地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家居领域，我(wǒ)们相对(duì)看好，因为居民保有的住房规(guī)模越(yuè)来越大，随(suí)着时间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的(de)需求(qiú)也(yě)会越(yuè)来越多。美(měi)国过(guò)去的(de)数据充分(fēn)说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消费的(de)增长却(què)一直都很好。对于地(dì)产产业链，我(wǒ)们相对看好和内(nèi)装相关(guān)的行业(yè)，例如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基(jī)金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相(xiāng)关(guān)赛道龙头年内表现的(de)统计，目前(qián)暂居前两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它们(men)分别是富(fù)安娜(nà)和水星家纺，特(tè)别是前者在月线连收七(qī)根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计(jì)、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品牌(pái)。第(dì)一季度报(bào)告显示(shì)，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一(yī)季报的(de)十大流通股股东来(lái)看(kàn)，能够发现该股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价(jià)值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了(le)半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在(zài)管的(de)产品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链股(gǔ)票(piào)还有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的(de)家居(jū)板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是(shì)营收(shōu)还是(shì)归母净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理(lǐ)的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回(huí)报均增加(jiā)了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思(sī)的(de)是(shì)，他似正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢乎对于定(dìng)制家居类标的情有独(dú)钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居(jū)家(jiā)纺外，下(xià)游(yóu)的物业股也越来越被机构(gòu)所青(qīng)睐，不过这类标的(de)大(dà)多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海公募(mù)基金(jīn)经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业(yè)服务不是一个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的是市场(chǎng)化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务(wù)为(wèi)例，它在中高(gāo)端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合(hé)同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过(guò)两三轮合同周期(qī)还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为(wèi)物业(yè)公司很容易一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为保安这些固定人员成(chéng)本的年(nián)度增长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别(bié)好，客户(hù)没有那么(me)满(mǎn)意，能做到提价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司能(néng)在业(yè)内做(zuò)到到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高(gāo)，这跟它的定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他(tā)进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢