5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jī形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字n)地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(形容农村的词语有哪些成语，形容农村的词语有哪些四个字rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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