文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xí岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市ng)作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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