饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中介机(jī)构(gòu)自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明(míng)确(què)具体的(de)中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市场监(jiān)管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行为。部分(fēn)中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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