“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加明显，让机构和(hé)投资者的关注度从板块(kuài)向单个标(biāo)的转移(yí)。上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且是反复地杀(shā)到了(le)底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆(bào)雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较(jiào)低的、此(cǐ)前(qián)没(méi)有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注(zhù)一(yī)下今年房地产的开(kāi)发(fā)资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷(dài)款(kuǎn)的(de)，房(fáng)企的主要资金来源来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再(zài)关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了(le)一个很明(míng)显的分(fēn)化(huà)，无论(lùn)是在销售，还是融资(zī)等各(gè)个方面都(dōu)非常明显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的房(fáng)企在资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民(mín)营房企股(gǔ)价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷(dài)水平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业内最高的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的(de)；建(jiàn)安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的(de)一家房企的综(zōng)合成(chéng)本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满足(zú)上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在(zài)国(guó)央(yāng)企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分房(fáng)企出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶(è)化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发现，截(j日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家ié)至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)、中国(guó)武夷等国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控(kòng)股等国央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房企，其财(cái)务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是(shì)少数。而更加值得注意(yì)的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进(jìn)的(de)扩张拿地节(jié)奏也有可(kě)能让房企重蹈此(cǐ)前(qián)的(de)高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连(lián)续4年(nián)的净(jìng)借贷比例(lì)都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这家房企明显感觉(jué)到机会来了，其开始(shǐ)在一线城市(shì)进行大(dà)举拿地(dì)，净负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高(gāo)到(dào)45％左右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计(jì)今年会(huì)有更多的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在(zài)于(yú)它本身储(chǔ)备了很多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集中在(zài)强二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速(sù)度让人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看来(lái)，这个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩(kuò)张(zhāng)得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的(de)净负债率要(yào)求不(bù)得高于(yú)100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前房地(dì)产行业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负(fù)债率提高到一(yī)个(gè)比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地(dì)较(jiào)积极的房(fáng)企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国(guó)金茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家等房企(qǐ)在践(jiàn)行较积极的拿地策略(lüè)的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与(yǔ)净负债率水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标准来看(kàn)国(guó)央企(qǐ)与(yǔ)民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国(guó)央(yāng)企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团的(de)十(shí)大流通股东中(zhōng)新进了(le)“中国工(gōng)商银行股份(fèn)有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国(guó)回报灵活配(pèi)置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场(chǎng)整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团(tuán)在业绩(jì)表现、销售规模、新(xīn)增(zēng)土储、股价表现等多维度(dù)都表现了(le)较(jiào)强的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能(néng)保持自身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局(jú)关系密(mì)切。根据2022年(nián)年报(bào)，滨江(jiāng)集团(tuán)有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年(nián)持续(xù)稳居杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的土储补(bǔ)充(chōng)同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的较突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集(jí)团的房企排名迅速提(tí)升(shēng)。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排名已冲进前(qián)十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集(jí)团更(gèng)是迎来多家(jiā)机(jī)构的(de)集中调研。滨江集(jí)团发(fā)布(bù)公告(gào)表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业(yè)链上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产开(kāi)发环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不(bù)被看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔法的(de)思(sī)路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属(shǔ)性(xìng)的家装家居(jū)领域(yù)，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民保有的(de)住(zhù)房(fáng)规模越来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的(de)需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国(guó)过去的(de)数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在(zài)新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一(yī)直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关的(de)行(xíng)业(yè)，例如(rú)消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细分中(zhōng)相(xiāng)关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目(mù)前暂居(jū)前两位的(de)都是来自家纺赛(sài)道(dào)的公司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第(dì)一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实(shí)现(xiàn)归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股早已成为(wèi)基金(jīn)重仓股的天(tiān)下(xià)，彼时包括公募(mù)的(de)中欧(ōu)价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据(jù)了半(bàn)壁(bì)江山(shān)。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只(zhǐ)基金(jīn)都(dōu)是价值(zhí)派基(jī)金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓(cāng)的房地产产业(yè)链(liàn)股票(piào)还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而(ér)言(yán)，前(qián)几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已经超过(guò)23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论是营收(shōu)还是归(guī)母净利润，公(gōng)司(sī)都(dōu)实现了同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的(de)广发策略优选和广发安(ān)宏回报均增(zēng)加了(le)持股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家居(jū)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东中(zhōng)仅有的(de)两只公募。有(yǒu)意思(sī)的是，他似乎对(duì)于定(dìng)制家居类标(biāo)的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他管理(lǐ)的(de)全部三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游的(de)物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不(bù)过这(zhè)类标(biāo)的大多(duō)在(zài)香港上市(shì)，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析(xī)：“物(wù)业服务不(bù)是一个高(gāo)毛(máo)利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两(liǎng)三轮合(hé)同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品提价(jià)的(de)公(gōng)司很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容易一(yī)开始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人员成本(běn)的(de)年度增长，不过(guò)服务(wù)没有特别好(hǎo)，客户(hù)没有那么(me)满意，能做到(dào)提价难度是非常(cháng)大的。但(dàn)是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这跟它的(de)定位和比较好(hǎo)的服务是有(yǒu)关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家