5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其1分钟前刚刚哪里发生了地震当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正(zhè1分钟前刚刚哪里发生了地震ng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)1分钟前刚刚哪里发生了地震出(chū)，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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