文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了(le)核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施(shī)工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的(de)房屋(wū)保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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