导读(dú)

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案　　

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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