OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的(de)事(shì)件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也(yě)得(dé)到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没(méi)有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(k平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思ù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租(zū)户(hù)需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一(yī)季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那(nà)么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次(cì)项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一(yī)千平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表(biǎ平添和凭添哪个正确，平添的添是什么意思o)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件的(de)所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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