近(jìn)两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构(g一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗òu)投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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