文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎ霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊ng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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