导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的(de)租(zū)赁和四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思置业需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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