近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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