近两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动(d飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗òng)对整体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗