万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的(de)成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuá蒙口是什么档次，蒙口是什么档次的牌子n)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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