万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融(róng)天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(n天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓ián)年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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