近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”20分米等于多少米 20分米等于多少厘米双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(d20分米等于多少米 20分米等于多少厘米àn)不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基20分米等于多少米 20分米等于多少厘米金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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