5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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