5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公见字如晤,展信舒颜，展信安的用法司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒ见字如晤,展信舒颜，展信安的用法u)季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi见字如晤,展信舒颜，展信安的用法)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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