“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再(zài)出现像过去十年的系(xì)统(tǒng)性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了最底部(bù)，而(ér)且是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选了半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪灏指出，需(xū)要满足(zú)以下三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下(xià)今年房(fáng)地(dì)产的开发资(zī)金来源(yuán)，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自新盘的(de)销(xiāo)售。但(dàn)今年新(xīn)房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企能(néng)从银行(xíng)拿到(dào)钱，其(qí)实(shí)主要(yào)还(hái)是那些有国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民(mín)营(yíng)房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个(gè)行(xíng)业出(chū)现了一(yī)个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还是融(róng)资等各(gè)个方面都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背(bèi)景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更具(jù)体一点(diǎn)，就是它的净(jìng)借(jiè)贷(dài)水平（净负(fù)债率(lǜ)）是(shì)不是行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安(ān)成(chéng)本是否(fǒu)也是(shì)业内最(zuì)低的(de)；这些(xiē)都是我们看(kàn)重的(de)一(yī)家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足(zú)上述(shù)条件(jiàn)的(de)房企(qǐ)并不多。即便是(shì)在国央企(qǐ)中，仍有部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控(kòng)股(gǔ)等国央企房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)

　　不难(nán)看出(chū)，即便是有着较稳健(jiàn)特色的(de)国央(yāng)企(qǐ)房企(qǐ)，其财务指标(biāo)称得(dé)上(shàng)完全健康(kāng)的(de)仍是少(shǎo)数。而(ér)更(gèng)加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进一(yī)步(bù)考验(yàn)着国央企的(de)资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其(qí)配置的一家房(fáng)企(qǐ)进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例(lì)都维(wéi)持在33％左右，完全没有上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到(dào)机会来了，其开始在(zài)一线城市进行(xíng)大(dà)举(jǔ)拿(ná)地，净负债率(lǜ)也由此(cǐ)前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接(jiē)近三(sān)分(fēn)之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现了(le)快速的开盘(pán)利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更多的楼盘(pán)入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备了很(hěn)多弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中一(yī)半在一(yī)线城市(shì)，另(lìng)外(wài)一半也(yě)主要集中在(zài)强二线和二(èr)线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊(上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但未来(lái)的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得(dé)那么(me)好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡(héng)量一家房企的扩(kuò)张速(sù)度是(shì)否激进？陈(chén)昊(hào)扬(yáng)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要(yào)比“三(sān)道红线”对(duì)房企的净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊(hào)扬(yáng)解释(shì)，当前(qián)房地产行业的复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司(sī)净(jìng)负债率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积极的(de)房企梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保(bǎo)利发展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其(qí)中，中交地产净(jìng)负(fù)债率(lǜ)持(chí)续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公(gōng)司的(de)扩张(zhāng)速度与净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们是以同一(yī)筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各(gè)维度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本(běn)更低，融资渠道也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然(rán)而(ér)然就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也(yě)并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的(de)青睐(lài)。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报(bào)灵活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公司就长期(qī)持有(yǒu)滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合(hé)计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭(háng)州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集团仍是(shì)表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母净利(lì)润(rùn)依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发(fā)布的2023年一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的(de)战略(lüè)布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储补充同(tóng)样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州(zhōu)的(de)本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房(fáng)企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团(tuán)的房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第九位(wèi)。

　　值得注意(yì)的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了(le)超一倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集(jí)团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于5月(yuè)10日(rì)接(jiē)受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机构在下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是(shì)房地产(chǎn)产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而(ér)下游应用行业(yè)主要(yào)包括中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不(bù)被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进(jìn)入(rù)存量房时代，所以对地(dì)产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属(shǔ)性的家(jiā)装家居(jū)领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需(xū)求(qiú)也会越来越多。美国过去的数据充分(fēn)说明了(le)这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费(fèi)的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的行(xíng)业，例如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家基(jī)金人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关(guān)赛(sài)道(dào)龙头(tóu)年内(nèi)表(biǎo)现(xiàn)的统计，目前(qián)暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜(nà)和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例(lì)，富(fù)安娜主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创(chuàng)“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实(shí)现归(guī)属于上市公司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市(shì)公司一季报(bào)的(de)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，能(néng)够发(fā)现该股早已(yǐ)成为基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)股的(de)天下，彼时(shí)包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金(jīn)都是价值(zhí)派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首(shǒu)季(jì)其(qí)同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金(jīn)地(dì)集团和大亚圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一(yī)时的家(jiā)居板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因(yīn)素一度沉(chén)寂，不(bù)过好在(zài)困(kùn)境(jìng)反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居。同一时上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超过(guò)23％，从业绩(jì)来看，无论是(shì)营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现了(le)同比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他(tā)管理的广发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大(dà)流通股股东中仅(jǐn)有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思(sī)的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理的全部三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他(tā)的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居(jū)家(jiā)纺外，下(xià)游的物(wù)业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐，不(bù)过这(zhè)类标(biāo)的大多在(zài)香港(gǎng)上市，如何(hé)选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理(lǐ)举例(lì)分(fēn)析：“物业服(fú)务不(bù)是一(yī)个(gè)高毛利的行业(yè)，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还是希(xī)望(wàng)挣的(de)是市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘(pán)占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期(qī)的(de)合同里(lǐ)提价成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱(qián)的(de)，后(hòu)面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有那(nà)么满意，能(néng)做到(dào)提价(jià)难(nán)度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做到到(dào)期之后提价率(lǜ)比较高，这(zhè)跟它的(de)定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服务是(shì)有关系(xì)的。”他进一(yī)步(bù)强调。

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