一线城(chéng)市，也不(bù)端着(zhe)了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳取消(xiāo)二手房指(zhǐ)导价的消息在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价被称为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎是最(zuì)后一个(gè)还在“认(rèn)真”实施这条政策(cè)的城市，最后深圳是房价前三(sān)的核心城市。所以，深圳(zhèn)的(de)一举一动都(dōu)具(jù)有风向标意(yì)义。

　　有分析人士指出(chū)，深圳二手房指导价如果(guǒ)取消，首先有(yǒu)利于(yú)深(shēn)圳二手房回暖(nuǎn)，然后(hòu)二手(shǒu)房回暖(nuǎn)有利于深圳楼市总体回暖，最后深(shēn)圳楼市回(huí)暖有利于(yú)全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传(chuán)“二手房指导(dǎo)价”正式结束(shù)。传言(yán)称：二手房贷(dài)款不按官方(fāng)参考价（指导价），银行核定(dìng)房价(jià)以网签备案价和评估价(jià)孰低为准。

　　自(zì)此，参考(kǎo)价真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没有看到官方文(wén)件。据证券时报21日消息，目前深(shēn)圳多家(jiā)大行表示“尚未(wèi)接(jiē)到正(zhèng)式通知(zhī)，目前仍按参(cān)考价办理按揭”。所以还需要持续的(de)关(guān)注(zhù)。

　　易(yì)居研(yán)究院研究总监严跃进(jìn)认为，本(běn)次政策大概率为真，更多体现为银(yín)行贷款(kuǎn)等领域(yù)按照新的规(guī)则进(jìn)行(xíng)，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事(shì)情，是不用发文件(jiàn)的(de)。毕竟可以(yǐ)“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价横空出世(shì)。当时，深圳(zhèn)一(yī)口气公(gōng)布了全市3595个小区的参(cān)考价，很(hěn)多南山、福田、宝安中(zhōng)心(xīn)区(qū)的(de)高(gāo)价(jià)盘(pán)，直接按照当时的市(shì)场价打了5折、6折(zhé)来“指导”，银行只能按(àn)照指导价来(lái)计(jì)算首付、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛(tòng)苦，才深知为(wèi)啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场价(jià)1000万的房子，如(rú)果不“指(zhǐ)导(dǎo)”，可以首付3成即300万(wàn)；如果指导价打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上需要全款(kuǎn)支付(fù)的(de)部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给(gěi)210万首(shǒu)付）。这直接让大批(pī)量(liàng)买家，失去了购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二(èr)手房参考价以后，东莞、宁波(bō)、成(chéng)都、三(sān)亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个城市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居(jū)客(kè)的(de)统计，实施二手房指导价的10个城(chéng)市，有8个(gè)挂(guà)牌(pái)价(jià)降(jiàng)了。

　　2022年受(shòu)到疫(yì)情的影响，二(èr)手房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市(shì)房价只(zhǐ)有6个同比上涨，其他的(de)泥沙(shā)俱下。

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　　深圳，有(yǒu)人付出了沉(chén)重代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研(yán)究(jiū)中心数据显示：成交(jiāo)量上(shàng)，二手(shǒu)房指(zhǐ)导价出台当年，深圳二手住宅(zhái)成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近二十年最(zuì)低记(jì)录，相较2020市(shì)场高(gāo)峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价发布(bù)当月相比，如今二手房挂(guà)牌价低(dī)于及(jí)接(jiē)近(jìn)参考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于参考价。

　　只有真实经历其(qí)中的(de)人，才能深切的感知其威力。

　　深圳(zhèn)房(fáng)东，斩(zhǎn)仓(cāng)的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说(shuō)一位码(mǎ)农三年前高杠杆买了(le)2套华(huá)润城(chéng)，月供12万(wàn)，最终亏损1000万破产。据媒体推测(cè)，如果案例属实(shí)，买(mǎi)家的实际购房成(chéng)本高(gāo)达(dá)20万/平，目前价格跌(diē)至(zhì)14万/平，叠加这三年的房贷和持有成(chéng)本(běn)，差不多亏损超(chāo)千(qiān)万。

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　　深圳一大批(pī)人这(zhè)两年感受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交量创(chuàng)下多年(nián)新低，学(xué)区房(fáng)神话不再(zài)，房产中介(jiè)的日子难过(guò)，投资(zī)客挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年(nián)以来(lái)，实(shí)施了二手房指导价的城(chéng)市陆陆(lù)续续低调退出，目(mù)前只有深圳还(hái)是最后的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义(yì)明显(xiǎn)

　　最近(jìn)一(yī)线城市也不(bù)端着(zhe)了。

　　近日，北京在房(fáng)山区试(shì)点多子女(nǚ)家庭(tíng)和职住平衡家庭购房支持政策。上海也考(kǎo)虑予以多孩家庭(tíng)在新房计(jì)分制度政策上的支持(chí)。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅销售价(jià)格变(biàn)动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新(xīn)房(fáng)、二手(shǒu)房价格仍然是同比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北(běi)京(jīng)、上海已经(jīng)同比增长了(le)，其他二线(xiàn)城(chéng)市(shì)如杭州、成(chéng)都、南(nán)京、合肥(féi)等城市价(jià)格都是同比上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州、深(shēn)圳(zhèn)能不(bù)急吗？

　　事(shì)实上，上面可能更急(jí)。3月份，两部门联合发文，全面(miàn)推动二手房“带押过户(hù)”全国实施，这是一(yī)条被广泛(fàn)好(hǎo)评的新政。对(duì)于激活二手房(fáng)交易，具(jù)有定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部(bù)部(bù)长倪虹近日(rì)更是(shì)指出：建(jiàn)筑业、房(fáng)地产企业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作(zuò)用。回归到常识(shí)，从字面(miàn)理(lǐ)解一下(xià)这(zhè)两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行(xíng)了，上(shàng)面不就塌(tā)了嘛？压舱石如果压(yā)不住，小船不就翻了(le)？

　　也许，今年扶(fú)持楼(lóu)市的政策，还有一大波正在路上...

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