文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房(fáng)全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市)人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(全国有多少个省市自治区和直辖市 全国有多少个地级市yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首(shǒu)付(fù)款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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