万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没(mé乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么i)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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