导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需(xū)要进一步酒红色是哪几个颜色调出来的推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9酒红色是哪几个颜色调出来的％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南(nán)京(jīng)工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(ré酒红色是哪几个颜色调出来的n)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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