导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为3真正想离婚的女人会拖着吗，女人拖着不离婚也不联系心态8.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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