5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通(102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码