万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(y未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思uàn)再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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