OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金十二生肖中张牙舞爪是哪些动物执行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度(dù)，我们(men)肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发(fā)情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的(de)所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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