文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qiádoi的时候怎么夹，doi是怎么夹n)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实(shí)物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房doi的时候怎么夹，doi是怎么夹购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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