OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始权(quán)益人(rén)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情况雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在(zài)张雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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