近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红(hóng)水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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