文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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