万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱>

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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