导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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